Квартира не заканчивается за дверью

Ваши права, когда снимаете квартиру

Когда вы снимаете квартиру, то получаете не только квадратные метры и расходы, но и права. Если знать их и использовать, можно сэкономить деньги, добиться выгодных условий и не потерять жилье в неподходящий момент.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

Сохраните эти карточки на телефон, чтобы вас не обманули с документами и деньгами. Будете знать, что ответить наймодателю и как себя защитить.

Право заключить письменный договор

Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.

Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.

Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.

Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.

Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру

Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.

Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.

Право на проверку квартиры и опись имущества

Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.

Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.

Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.

Право получать документы на каждый платеж

Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.

Для расчетов между физическими лицами обычно используется расписка. Если собственник зарегистрировался как самозанятый, он может отправить чек по смс или на электронную почту прямо с телефона.

Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.

Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.

Право на временную регистрацию

Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.

Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.

Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.

Право на проверку долгов за коммунальные услуги

Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.

Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:

1. До оплаты первого месяца попросите квитанции или справку, что на этот день нет задолженности.
2. Зафиксируйте показания счетчиков. Проверьте, что они поверены, а то придется платить по нормативам.
3. Укажите в договоре, что собственник подтверждает, что долгов за услуги ЖКХ нет и за любые долги до даты вселения в квартиру вы не отвечаете.
4. Предусмотрите ответственность, если вам вдруг отключат свет за то, что собственник не платит, хотя вы отдаете деньги вовремя.

Право зафиксировать сумму платежей за квартиру

Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.

Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.

Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.

Право вселять своих детей без разрешения

Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.

Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.

Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный

Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.

Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.

Право продлить договор в первую очередь

Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.

Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.

Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.

С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.

Право жить в квартире до конца договора, даже если ее продали или отдали в залог

Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них. У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях. Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.

Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.

Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.

Право расторгнуть договор и выехать из квартиры

Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре. Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц. Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.

У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.

Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа

Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.

И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.

Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.

Право забрать обеспечительный платеж при выезде из квартиры или зачесть его за последний месяц

Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.

Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе. Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог. Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.

В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать. Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса. И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.

Право на возмещение убытков

Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает. Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки. Когда он без предупреждения расторгает договор или отказывается продлевать его с вами и вы платите риелтору за поиск нового жилья — это тоже убытки.

Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.

Насчет «Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа» не совсем понятно. Обычно в договоре пишут «может быть расторгнут по инициативе наймодателя или нанимателя при уведомлении за месяц другой стороны». Это будет иметь приоритет над ст. 687?

Alexey, при уведомлении в срок, оговоренный в договоре — да, это условие имеет силу. Но в статье речь именно о первом требовании собственника, когда он вдруг, без предупреждения звонит и говорит: завтра на выход. А если наниматель подписал договор с уведомлением за месяц (то есть заранее в курсе такой возможности), потом он получил такое уведомление (опять же за целый месяц) — это уже нельзя назвать выездом по первому требованию. Тут договоренности, предупреждение, взаимное согласие на такой расклад.

Неплохо бы права Наймодателей расписать. Очень коротко. Наниматель отвечает за весь ТЕКУШИЙ РЕМОНТ в квартире (что холодильник и так был старый и поэтому сломался, я не виноват, не пойдет, придется оплачивать по ГК РФ,).. Если заключен Договор найма, то должен предупредить Наймодателя за 3 м-ца о съезде , если иное не оговорено в ДН, и платить за все это время. Если по истечении Договора или договоренностей Сторон Наниматель не освобождает жилье, за все это время он должен платить. Если не оговорено ДН, наниматель не имеет право вселять других лиц, сдавать поднайм, заводить животных и т.д. Нанимателя могут выселить до окончания срока за нарушение покоя соседей, порчи имущества, за несоблюдение условий ДН. Это очень сжато.

У нас была ситуация. Друг Друга сдал мне 1-к. квартиру без мебели, без договора и без описи с обязательным ежемесячным платежом + счётчики. Но чистую, после государственного ремонта. В квартире изначально не было ни холодильника, ни дивана, ни стиральной машинки, ни бойлера. Только чистый санузел с горячей водой, отоплением (двух трубка), чистым тёмнозелёным ковролином в комнате, и не дешёвым светлым(!) и марким в прихожке и на кухне. Квартира досталась наймодателю от государства, как сироте. Год я жил один. Позже познакомился с многодетной женщиной и взял их к себе. Периодически хозяин квартиры меня донимал тем, что то мебель привезут, якобы она им не нужна и хотят сделать мою жизнь удобнее, то диван они себе новый купили, а старый некуда деть. Договор они отказались изначально заключать, сославшись на то, что им «не положено официально сдавать квартиру какое-то время, пока 24-летний сирота квартиры не станет её собственником и государство окончательно её ему уже документально не передаст». Периодически были проверки от каких-то государственных контролирующих органов, в ходе которых я (а впоследствии и вся моя семья) вынуждены были на несколько часов покидать нанимаемое жилище с тремя маленькими детьми (благо машина есть!) и пережидать проверку комиссии в машине, затем снова возвращаться в жильё обратно вместе с вещами и детьми. Так мы ютились 4 года, исправно, иногда с незначительными задержками, ежемесячно оплачивая жильё и периодически борясь с клопами и крысами, ползущих из подвала. Где-то за год нас предупредили, что надо к лету съезжать, якобы мать хозяина будет там жить. За месяц до съезда мы подыскали новое жильё, сняли его и переехали вместе с вещами, затем уведомили о переезде скандальную хозяйку. Сделали это намеренно, опасаясь, что она потом нам «палки в колёса» будет с переездом вставлять, да к тому же нам неожиданно подвернулся отличный вариант.
– Так не делается, – кричала она в трубку! – Вы должны были сначала мне квартиру показать, а потом съезжать!
– Так я Вам и показываю квартиру, — парировал я. – Что Вам мешает сейчас приехать её и осмотреть? Вот Вам ключи.

Перед переездом мы сделали уборку в квартире, что смогли – отмыли. Но ставший уже почти грязно серым в прихожке и на кухне палас и кое-где немного разукрашенные карандашами детьми обои мы не смогли отмыть.

Спустя пару часов она уже орала мне в трубку:
– Вы во что превратили квартиру? Испортили диван, мне пришлось 5 тысяч за химчистку отдать, испортили все паласы, обои! Возвращайте компенсацию!

Под прессингом её «доказательств» я даже засомневался и согласился оплатить «убытки».
Снимать квартиру, жить на одну мою зарплату и растить детей в очень дорогом отдалённом регионе нашей страны непросто. Я пока в гражданском (ненавижу слово сожитель) браке. Дети не на мне. Их отец давно умер. Благо я военный, есть паёк. Но нужно было уплачивать убытки. С их выплатой я откровенно вынужденно подзатянул, сводя концы с концами, так как интересы семьи у меня на первом месте, а уж потом интересы сторонних лиц, где каждый из них неплохо зарабатывает: сирота ходит в моря, его хваткая до «левых» денег то ли жена то ли не жена работает врачом. Вся «волна и движуха» от неё.

Вспоминается разговор с хозяином квартиры, ещё проживании в их жилье:

– Мы будем съезжать, нам ремонт делать, нет? Вы сами видите, что за три года квартира уже не та, обои надо переклеивать, да и палас надо бы заменить.
– Мы здесь не будем жить, скорее всего продадим. Я приду с рейса, всё равно буду делать тут ремонт, снесу вот эту стену, тут будет барная стойка…

Но время и наблюдение показали, что после нашего переезда ничего из подобного скорее всего не делалось, мы периодически навещали почтовый ящик, обращая внимание на то, что в квартире ни кто не живёт, по ночам свет не горит, а счётчик за свет застыл в одном показании.

Спустя некоторое время с рейса вернулся сирота и стал через своего друга, который я служит в той же части, что и я, меня доставать. Мне стали звонить командиры, начальники.

Понятно, что изначально надо было заключать договор найма, всё там прописывать, включать опись. Но сейчас так мало кто сдаёт – по правилам. И их не переубедишь, что «налоговой вы не интересны и т.п. Тогда через сослуживца подвернулся вариант. И я им быстро воспользовался, так как остался на улице.

Как поступили бы вы? Как здесь правильно «разрулить»: продолжать выплачивать высосанные из пальца «убытки» либо «забить»?

Я принял решение частями по не многу рассчитываться с ними. Только в основании платежа я добавлю «ложку дёгтя», я пропишу «за найм квартиры» при переводе по реквизитам!

Источник